02 Kasım 2023 tarih 32357 sayılı Resmi Gazete’de, 7464 Kanun No’lu “KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” düzenlenerek yürürlüğe girmiştir. Yine bu kapsamda uygulama ile ilgili hususların açıklığa kavuşturulması amacıyla da 28 Aralık 2023 tarihli 32413 sayılı Resmi Gazete’de “KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI FAALİYETLERİNİN DÜZENLENMESİNE İLİŞKİN YÖNETMELİK” 01 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecek şekilde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Kanun ve Yönetmelik kapsamında düzenlenen önemli hususlara değinecek olursak;
1-) Turizm amaçlı kiralama nedir?
Turizm amaçlı kiralama, “Konutların kullanıcılara tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle her türlü amaçla kiralanması” olarak tanımlanmıştır. Bu durumda, konutların 100 (Yüz) güne kadar kiraya verilmesi halinde, söz konusu kiralama turizm amaçlı olarak nitelendirilecek ve Yönetmelik kapsamına dâhil olacaktır.
2-) İzin belgesi zorunluluğu nedir?
- Kanun’a göre; turizm amaçlı konut kira sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması gereklidir. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi tarafından da başvuru yapılabilir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, sadece yetkilendirilmiş ve belgelendirilmiş seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
- İzin belgesi başvuruları; gerekli evraklar ile birlikte e-devlet üzerinden yapılacaktır. İzin belgesi alabilmek için gerekli başvuru, gerçek kişi ile tüzel kişi ve mülkiyet durumuna göre değişen evraklarla birlikte form ve konutun niteliğine göre istenen sair evraklarla beraber yapılacaktır.
| İzin belgesi için yapılan başvurularda aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin ibrazı zorunludur:
a) Kiraya veren gerçek kişi ise; 1) Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası, 2) Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi. b) Kiraya veren tüzel kişi ise; 1) Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, 2) Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, 3) Temsile yetkili kişilere ilişkin (a) bendinde sayılan ve imza örneği bulunan belgelerden biri. c) Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı ile tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi. ç) Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda; 1) Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları, 2) Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları, 3) Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı. d) Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda; 1) Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği, |
| 2) Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
e) Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği. (3) Yüksek nitelikli konut başvurularında ikinci fıkranın (d) bendi hariç ikinci fıkrada sayılan belgelere ek olarak aşağıdaki bilgi ve belgeler sunulur: a) Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge. b) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı. c) Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda ikinci fıkranın (b) bendinde sayılan belgeler ile kiraya verenin onayını gösterir belge. ç) Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesi. (4) Yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan başvurularda ikinci fıkranın (d) bendindeki oybirliğiyle alınacak kararın sunulması ve Kanunun 3 üncü maddesinin dördüncü fıkrasındaki yüzde yirmi beş şartı aranmaz. Aynı yüksek nitelikli konutta yönetim işletmesi ile bir veya birden fazla pazarlama işletmesine ayrı ayrı belge düzenlenebilir. (5) Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin aslına uygun olduğunu ve gerçeği yansıttığını, verilen bilgilerin doğru olduğunu kabul ve beyan eder. Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilir, konut belgelendirilmiş ise belgesi iptal edilir ve bu belgeleri sunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur. (6) 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlenmiş konutlarda, aynı maddenin onuncu fıkrası ile 6/6/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 9 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümleri saklıdır. |
- Başvuru evrakları arasında bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile onaylanmış bir karar bulunmaktadır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde ise, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binanın kat malikleri tarafından yine izin başvurusunda sunulmak üzere oybirliği ile karar alınmalı ve alınan izin belgesinin örneği de site yönetimine iletilmelidir.
Yine, bir kişinin birden fazla konut için izin belgesine sahip olması da bazı şartlara bağlanmıştır. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda ise, başvuruda; işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı zorunludur. Başvuruya konu binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması halinde, ek olarak, ilgili konut sitesindeki binaların tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı gerekmektedir.
- İzin belgesini vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir. Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilecektir. İzin belgesi ücretleri Bakanlıkça belirlenir.
- Bu kapsamda, başvuru belgeleri Kültür ve Turizm Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından incelenecek ve başvuru en geç 30 (Otuz) gün içerisinde sonuçlandırılacaktır.
- Başvurunun onaylanması sonucu verilecek olan izin belgelerinde; izin belgesinin sahibinin adı veya ticaret unvanı, konutun adresi, izin belgesi tarihi ile konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası, konutta konaklayabilecek azami kişi sayısı bilgileri yer alacaktır. Başvurunun olumlu sonuçlanması ve izin belgesi düzenlenmesi halinde; izin belgesinin düzenlendiği tarihten 30 (Otuz) gün içerisinde ilgili konutta denetim yapılacaktır.
- Ayrıca konutlar belgenin düzenlenme tarihinden itibaren en az 2 (İki) yılda bir denetime tabi tutulacaktır.
3-) Taraf yükümlülükleri nelerdir?
- İzin belgesi sahibi, kiralanan konutu gerekli kriterleri sağlar şekilde kullanıcıya teslim edecektir. Bakıldığında; konutlarda en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak olmalıdır. Temiz ve bakımlı mobilya, donanım ve cihazlar, soğuk-sıcak su, yangın söndürücüler, duman dedektörleri ve acil durum planı bulunmalıdır. Konaklama kapasitesi kriterlerine de dikkat edilerek her yatak odası 2 (İki) kişilik hesaplanarak, en fazla 12 (Oniki) kişiye kadar konaklama sağlanmalıdır. Yine konutun tanıtımında izin belgesinin örneği ve detaylı bilgiler (konum, kapasite, donanım, ısıtma-soğutma sistemleri, internet erişimi vb.) yer almalıdır.
- Ayrıca izin belgesi sahibi, Bakanlıkça hazırlanan ve ücreti yine Bakanlıkça belirlenen plaketi konutun girişine asmakla yükümlü olacaktır.
- İzin belgeli konutlar, hiçbir şekilde ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemeyecektir.
- Konutların turizm amaçlı olarak kiralanması sonucu elde edilen gelirin ise, Gelir Vergisi Kanun’una göre ticari kazanç olarak değerlendirilmesi halinde vergilendirilmesi de mümkün olabilecektir.
- Yine turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar için konutta kalacak kişilerin kimlik bilgilerinin VERBIS sistemi üzerinden EGM’e bildirilmesi gerektiği de Kanun’da ayrıca düzenlenmiştir. Konukların VERBIS’e bildiriminin yapılmaması halinde 1774 sayılı Kanun kapsamında idari para cezası uygulanacaktır.
4-) Aykırılık durumunda söz konusu olacak idari yaptırımlar nelerdir?
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 (Onbeş) gün süre verilecektir. Verilen 15 (Onbeş) günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere Beş Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha 15 (Onbeş) gün süre verilecektir.
- İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında da, Bir Milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. Her defasında 100 (Yüz) günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren 1 (Bir) yıl içerisinde aynı konutu 4 (Dört) defadan fazla kiraya verenler hakkında, Bir Milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Yine Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin 30 (Otuz) gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda Elli Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren 30 (Otuz) gün içerisinde bildirilmemesi durumunda Elli Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi Hallerinde Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve asılması için on beş gün süre tanınacaktır. .Plaketin15 (On beş) gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, Beş Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda Yüz Bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların giderilmesi için 15 (On beş) gün süre verilecektir.
- Belirtilen idari yaptırımlara ise; konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri ile bazı durumlarda Bakanlık verecektir.
