KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE
İcra İflas Kanunu’nda düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yolu borçlu kiracıya ödeme emri gönderilmesi ile başlar. Takibin kesinleşmesi üzerine kira borcu için haciz, satış ve paranın ödenmesi aşamaları gerçekleştirilir. Ayrıca kira borcunun tahsili için yapılacak icra takip işlemlerinin yanında tahliye prosedürü de işletilmeye başlanacaktır.
Alacaklının talebi üzerine hazırlanan ödeme emrinde takip talebinde belirtilen hususlar yanında ihtar kısmı da bulunmalıdır. Ödeme emrinde ise;
- Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca ve takibe ilişkin itirazı varsa icra dairesine sebepleri ile birlikte itirazını bildirmesi gerektiği,
- Kira sözleşmesini ya da sözleşmedeki imzaya ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde açık ve kesin olarak itiraz etmediği takdirde aksini kabul etmiş sayılacağı,
- Ödeme emrinin tebliğinden itibaren; normal kira sözleşmelerinde 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün, ürün kiralarında 60 gün içinde borcun ödenmesi gerektiği,
- Belirtilen sürelerde itiraz etmez ve borcu da ödemez ise takibin kesinleşerek alacaklının haciz işlemlerine başlayabileceği ve icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini talep edebileceği ihtar olunur.
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse alacaklı kiraya veren İİK madde 269/A uyarınca itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde tahliye için icra mahkemesine dava açmalıdır. Mahkemenin tahliyeye karar vermesi halinde ise bu kararın tebliğinden itibaren 10 gün geçmedikçe tahliye işlemi yapılamayacaktır.
Eğer borçlu; ödeme emrinin usulüne uygun bir şekilde tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde borca itiraz etmiş ise de ve alacaklı kiraya veren İİK madde 269/B uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve ayrıca borçlu kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilmektedir.
Bu dava da görevli mahkeme ve yetkili mahkeme ise takibin başlatıldığı icra dairesinin yerleşim yerinde bulunan İcra Hukuk Mahkemesidir.
Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması
Yukarıda açıklanan her iki sebebe dayalı ilamsız tahliyede de tahliye işlemi sırasında taşınmazda üçüncü kişi bulunmaktaysa, bu üçüncü kişi taşınmazda bulunmasını haklı gösterecek resmi bir belge sunmadığı sürece derhal tahliye edilir.
Ancak üçüncü kişi, resmi bir belge sunmamış olsa bile icra dairesine sunulan kira sözleşmesinden önceki bir tarihten itibaren taşınmazda oturduğunu iddia eder ve bu iddiası icra müdürünün mahalde yapacağı incelemeyle de tespit olunursa, bu durumda tahliye işlemi ertelenir. İcra dairesi durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir ve icra mahkemesi taraflara dava açmaları için 7 günlük süre tanır. Bu sürede dava açmayan taraf iddialarından vazgeçmiş sayılır. Dava açılırsa, tahliye işlemlerine dava sonucuna göre devam edilir.
- Kiracının alt ve üstsoyu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları,
- Kiracının iş ortakları,
- Kiracıya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi sayılmadıkları için derhal tahliye edilirler.
Şayet; tahliye işlemi sırasında taşınmazda üçüncü kişi bulunmaktaysa, bu üçüncü kişi taşınmazda bulunmasını haklı gösterecek resmi bir belge sunmadığı sürece derhal tahliye edilir.
Ancak üçüncü kişi, resmi bir belge sunmamış olsa bile icra dairesine sunulan kira sözleşmesinden önceki bir tarihten itibaren taşınmazda oturduğunu iddia eder ve bu iddiası icra müdürünün mahalde yapacağı incelemeyle de tespit olunursa, bu durumda tahliye işlemi ertelenir. İcra dairesi durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir ve icra mahkemesi taraflara dava açmaları için 7 günlük süre tanır. Bu sürede dava açmayan taraf iddialarından vazgeçmiş sayılır. Dava açılırsa, tahliye işlemlerine dava sonucuna göre devam edilir.
- Kiracının alt ve üstsoyu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları,
- Kiracının iş ortakları,
- Kiracıya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi sayılmadıkları için derhal tahliye edilirler.
